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【律师解析】住宅小区幼童事故频发,究竟谁的责任?

发布时间:2018-06-06作者:法制盛邦邓刚律师、汪朝霞

近期以来,在不同的住宅小区里,幼儿因从高楼坠落、被高空抛物砸伤等新闻屡见不鲜,小区物业管理问题及未成年人的监护等问题,引起了社会的广泛关注。对此,广东法制盛邦律师事务所邓刚律师在接受广东广播电视台采访时发表了一些法律观点。为让读者对住宅物业的损害责任承担有更加全面的了解,邓刚律师对当前存在的一些物业管理与服务领域涉及的一些热点问题,进行了解答。

物业服务企业:张贴提醒公告就能了事么?

按照物权法等规定,物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。物业服务企业对于住宅小区设施设备负有安全保障义务,即应尽到合理注意义务和妥善管理义务,并且在发生事故后,及时采取应急措施,防止损害进一步扩大。

但在实务当中,物业服务企业往往以进行通知和提醒为由,以此来主张免除其责任。物业公司的这类抗辩有法律依据么,下文对物业公司应承担的一些义务作简要的分析。

物业公司须承担查验、排查和消除安全隐患义务,对已经存在的安全隐患要及时发现并向有关单位反映,防止损失进一步扩大。

《物业管理条例》规定,物业服务企业在承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

案例:李某和张某因举办婚礼在小区燃放烟花,导致吴某的房屋起火。在消防人员赶到后因消防栓无水后采用消防车供水灭火,火灾导致吴某房屋财产损失几十万元。法院认为,物业公司作为小区的管理者,应当加强监管,在明知李某和张某结婚需燃放烟花时,疏忽大意,没有及时发现、及时制止;楼内消防设施消火栓长期处于无水状态,虽已报修,但仍有义务督促消防栓供应单位及时予以维修,物业公司未尽到管理职责;耽误了火灾的有效施救,导致损失扩大,故物业公司对造成的损失应承担民事赔偿责任。

物业公司应承担设备设施及时维修义务。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。物业公司应组织定期养护和维修房屋的共用部分和共用设施设备,其中包括:房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施。

案例:某小区公用水箱渗漏,业主多次向向该小区物业服务企业投诉,但物业服务企业未予以理睬,由于水箱漏水导致业主王某因地面积水滑溜摔倒住院,法院认为物业服务企业应及时予以维修而未维修致使王某因地面积水滑溜而摔倒住院,对王某的损失给予赔偿。

物业公司应当对安全隐患尽到警示义务。

根据相关规定,物业服务企业对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志或防范措施。警示标识要起到警示作用,如果警示标识设置位置隐蔽,或者光线昏暗等原因导致警示标识不明显,就难以起到警示作用,物业服务企业有可能因未尽到充分的管理和维护职责而承担责任。

案例:业主肖某小孩樊某在楼顶消防水箱玩耍,不慎坠楼一案,法院认为物业公司应对小区存在的安全隐患尽到警示义务。由于物业公司在进行物业管理和巡逻中,已经发现有人擅自攀爬楼顶附属的检修梯上到消防水箱上玩耍。该区域属于高度危险活动区域,物业公司仅仅采取巡逻时发现后予以口头警示,而未作出任何防止无关人员攀爬的措施,如悬挂或张贴安全提示等,故应当视为物业未尽到警示义务,对事故损害结果应当承担责任。

开发商:房屋验收合格就能免责么?

一般而言,房地产开发商已将验收合格的房屋交付给业主,按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。在实务中,一些情形下,即便开发商主张楼盘经验收合格交付使用,仍有可能房地产开发公司对物业损害结果仍应承担赔偿责任。

案例:受害人、未成年人周某某不慎从窗户窗台坠落身亡一案,房地产开发公司辩称该楼盘经验收合格交付使用,符合建筑规范不应承担赔偿责任。一审法院认为涉事窗户窗台有宽度为8厘米的可踩面,栏杆下面设有一根横杆,便于儿童攀爬,本案中受害人周某某正是通过攀爬窗户坠入地面,故瑞成公司建造安装的窗户存在安全隐患。同时,房地产验收属相关职能部门的行政监管行为,其验收合格与否并不当然地免除其设计、安装瑕疵或不合理所造成的损害赔偿责任,二审法院维持一审法院判决。

监护人:孩子发生“意外”父母也担责?

根据《民法通则》、《民法总则》、《未成年人保护法》等规定,监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益。

监护人应对无民事行为能力人、限制民事行为能力人承担监护责任,某些情况下,监护人对该损害是否存在可预见的情况,也是影响责任认定的重要因素。

案例:原告刘某1作为已年满十三周岁的未成年人,已具备相应的判断能力、防范意识,对周围环境亦具有预判能力,但其系于2017年4月30日晚上19时许撞伤,该时间段天色已黑,且该坡道无直接路灯照明设施,虽有其父母陪同,但6幢地下室亦非其经常出入之地,原告刘某1随父母居住于11幢,事发当晚系因绕道去取快递而经过受伤地点,对该装饰立柱客观上无法预见,因此,法院不予支持原告监护人负有监护责任的主张。

若父母对子女存在的危险应当预见而未预见,未履行好应有的及监护职责,对于事故的损害监护人应当承担一定的责任。

案例:2012年1月20日,业主何某的11岁女儿胡某从七楼走廊窗户跌落,失血身亡。二审法院认为何某作为胡某的监护人,对胡某负有监护义务。胡某为年仅11岁的未成年人,对安全知识缺乏足够的认知和自我保护能力,何某放任胡某外出长达3小时之久,疏于履行监护职责是事故发生的主要原因。

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